Micro-foncier ou régime réel : lequel choisir
Le micro-foncier applique 30 % d'abattement forfaitaire, sous 15 000 € de loyers annuels. Le réel est plus avantageux dès que vos charges réelles dépassent 30 % des loyers — ce qui arrive vite avec des travaux ou des intérêts d'emprunt.
Si vous louez un logement vide, deux régimes s'offrent à vous. Le choix n'est pas une question de goût : il se calcule, et l'écart se chiffre souvent en centaines d'euros par an.
Le micro-foncier, en deux lignes
Il s'applique si vos loyers bruts annuels, hors charges refacturées au locataire, sont inférieurs à 15 000 € pour l'ensemble du foyer fiscal. L'administration applique alors un abattement forfaitaire de 30 %, censé couvrir toutes vos charges. Vous ne déduisez rien d'autre : ni travaux, ni intérêts d'emprunt, ni taxe foncière.
Le seuil de bascule
La règle tient en une comparaison : additionnez vos charges réelles déductibles et comparez-les à 30 % de vos loyers. Au-dessus, le réel vous fait payer moins d'impôt.
Exemple — 10 000 € de loyers annuels
| Micro-foncier : abattement de 30 % | 3 000 € déduits |
| Revenu imposable au micro-foncier | 7 000 € |
| Réel, charges de 2 000 € (taxe foncière, assurance, gestion) | 8 000 € imposables |
| Réel, charges de 5 200 € (mêmes charges + 3 200 € de travaux) | 4 800 € imposables |
Sans travaux, le micro-foncier gagne. L'année où vous refaites une salle de bain ou une toiture, le réel devient nettement plus favorable — et l'écart d'imposition suit votre tranche marginale.
Ce que le réel permet et que le micro interdit
- déduire les travaux d'entretien, de réparation et d'amélioration ;
- déduire les intérêts d'emprunt — décisif les premières années d'un crédit ;
- déduire la taxe foncière, l'assurance, les frais de gestion, les charges de copropriété non récupérables ;
- créer un déficit foncier, imputable sur le revenu global dans la limite annuelle prévue par la loi, le surplus se reportant sur les revenus fonciers des années suivantes.
Les chiffres ci-dessus ont été vérifiés en septembre 2026 auprès du BOFiP et d'impots.gouv.fr. Les seuils évoluent : vérifiez toujours l'année en cours avant de trancher.